Có một câu hỏi mà trước đây chính bản thân mình cũng không thể nào lý giải được. Tại sao có những người sẵn sàng bỏ ra từ 50, 70 hay thậm chí hơn 100 tỷ đồng chỉ để mua một căn biệt thự compound, trong khi với số tiền đó họ hoàn toàn có rất nhiều lựa chọn khác? Họ có thể mua hàng chục lô đất ở Đồng Nai, Bình Dương hay Long An.
Họ cũng có thể mua hàng chục căn nhà phố trong các dự án hoặc sở hữu cả một danh mục căn hộ cho thuê với dòng tiền vài trăm triệu đồng mỗi tháng. Nếu nhìn theo góc độ đầu tư thông thường thì rõ ràng việc chia tài sản ra nhiều kênh vẫn hợp lý hơn rất nhiều so với việc dồn một khoản tiền khổng lồ vào một bất động sản duy nhất.
Điều làm mình tò mò hơn nữa là rất nhiều người mua những căn biệt thự này lại không phải để ở. Đa số họ đều đã có nhà, thậm chí có nhiều nhà. Căn biệt thự compound đó không phải là nơi ở duy nhất, cũng không phải là nhu cầu bắt buộc trong cuộc sống.
Vậy tại sao họ vẫn quyết định xuống tiền? Nếu đứng dưới góc nhìn của một nhà đầu tư đất nền như mình trước đây thì điều này thực sự rất khó hiểu. Bởi suy nghĩ lúc đó của mình cũng giống rất nhiều người, đó là đầu tư thì nên đa dạng hóa tài sản, không nên bỏ tất cả vào một nơi.
Cho đến khi mình bắt đầu bước chân vào phân khúc bất động sản hạng sang và bất động sản hàng hiệu ở trung tâm thành phố, mình mới có cơ hội tiếp xúc với rất nhiều chủ doanh nghiệp, CEO và những người đã xây dựng được khối tài sản hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng.
Chính những buổi gặp gỡ đó đã khiến góc nhìn của mình thay đổi rất nhiều. Mình còn nhớ có một anh trong nghề nói với mình một câu mà đến bây giờ mình vẫn nhớ rất rõ: “Em bán phân khúc này thì đừng bao giờ sợ khách hàng trung tâm thiếu tiền.” Thú thật, lúc đó mình nghe xong cũng chỉ bán tín bán nghi. Mình nghĩ làm sao có chuyện không thiếu tiền được, vì vài chục hay vài trăm tỷ đâu phải con số nhỏ.
Nhưng càng làm, mình càng chứng kiến nhiều điều mà trước đây bản thân chưa từng nghĩ tới. Mình thấy những căn penthouse trị giá hàng trăm tỷ vẫn có người mua. Mình thấy những căn biệt thự compound giá 70 tỷ, 100 tỷ hay cao hơn nữa vẫn được giao dịch. Điều đó khiến mình bắt đầu tự hỏi liệu có phải những người giàu đang nhìn những tài sản này theo một cách hoàn toàn khác với phần lớn chúng ta? Và chính từ câu hỏi đó, mình bắt đầu tìm hiểu sâu hơn để hiểu vì sao họ lại đưa ra những quyết định tưởng như rất khó lý giải.
Sau một thời gian quan sát và làm việc trực tiếp với nhóm khách hàng này, mình nhận ra rằng họ không mua biệt thự chỉ vì đó là một căn nhà đẹp. Thứ họ nhìn thấy là một loại tài sản đặc biệt, một tài sản có khả năng giữ giá trị trong rất nhiều năm, có tính khan hiếm rất cao và càng về sau càng khó có thể tạo ra thêm.
Cũng từ đó, mình dần hiểu vì sao có những người sẵn sàng bỏ ra hàng trăm tỷ đồng để sở hữu chỉ một căn biệt thự compound, trong khi nếu nhìn bằng tư duy đầu tư thông thường thì quyết định đó tưởng như hoàn toàn không hợp lý.
Và trong bài viết này, mình muốn chia sẻ với bạn những điều mình quan sát được sau nhiều năm làm việc với nhóm khách hàng giàu và siêu giàu. Có thể sau khi đọc xong, bạn sẽ hiểu rằng giá trị của một căn biệt thự compound không nằm ở số tiền bỏ ra, mà nằm ở cách những người sở hữu nó nhìn nhận về tài sản và cách họ bảo vệ sự giàu có của mình.
Tính khan hiếm là lý do đầu tiên khiến biệt thự compound luôn có giá trị
Sau khi tìm hiểu và quan sát trong một thời gian dài, mình nhận ra lý do đầu tiên khiến những người giàu sẵn sàng bỏ ra hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng để mua một biệt thự compound chính là tính khan hiếm. Đây là điều mà trước đây bản thân mình cũng chưa thật sự hiểu. Mình cứ nghĩ bất động sản thì dự án này hết sẽ có dự án khác, khu này không có thì khu khác sẽ có. Nhưng khi bước vào phân khúc bất động sản hạng sang, mình mới thấy rằng có những tài sản gần như không thể tạo ra thêm lần thứ hai.
Lấy ví dụ ngay dự án mà mình đang dành rất nhiều thời gian để nghiên cứu và cũng hy vọng sẽ sớm có cơ hội đồng hành cùng khách hàng, đó là khu biệt thự compound Sola tại The Global City.
Giá trị của mỗi căn dao động từ khoảng 50 đến hơn 100 tỷ đồng. Nếu chỉ nhìn vào con số thì nhiều người sẽ thấy rất lớn. Nhưng khi nhìn vào toàn bộ quy hoạch của khu đô thị 117,4 hecta này thì mới thấy khu biệt thự đó thực sự rất hiếm. Trong cả đại đô thị chỉ có duy nhất một khu villa compound được quy hoạch theo mô hình bán đảo, ba mặt giáp sông và mật độ xây dựng cực kỳ thấp.
Điều quan trọng hơn là trong tương lai rất khó để xuất hiện thêm một dự án tương tự. Xung quanh The Global City là hàng loạt khu đô thị lớn như: Khu liên hợp thể thao Rạch Chiếc hay Saigon Sports City, nhưng theo quy hoạch thì phần lớn đều phát triển căn hộ cao tầng hoặc các công trình thương mại.
Gần như sẽ không còn quỹ đất để phát triển thêm một khu biệt thự compound có vị trí, quy hoạch và giá trị tương đương. Khi nguồn cung đã giới hạn như vậy thì mỗi căn biệt thự không chỉ đơn thuần là nơi để ở mà còn trở thành một tài sản có giá trị sưu tầm.
Mình nhận ra lịch sử của thị trường bất động sản đã nhiều lần chứng minh điều này. Những tài sản càng khan hiếm thì càng khó định giá bằng các phương pháp thông thường. Có những dự án tăng giá khiến ngay cả nhiều người trong nghề cũng bất ngờ. Ví dụ như một số dự án căn hộ hạng sang tại Thủ Thiêm. Giá bán liên tục thiết lập những mặt bằng mới không phải vì thị trường tăng nóng, mà bởi vị trí đó gần như không còn khả năng xuất hiện thêm một dự án thứ hai có chất lượng tương tự. Chính sự khan hiếm đã tạo nên giá trị.
Đó cũng là lý do mình bắt đầu hiểu rằng khi những người giàu quyết định mua một biệt thự compound, họ không chỉ nhìn vào căn nhà hay diện tích đất. Điều họ thực sự quan tâm là trong 10 năm, 20 năm hay thậm chí lâu hơn nữa, liệu thị trường có thể tạo ra thêm một tài sản giống như vậy hay không. Nếu câu trả lời là không, thì giá trị của tài sản đó sẽ ngày càng được củng cố theo thời gian.
Có một điểm rất thú vị mà trước đây mình chưa từng nghĩ tới. Phần lớn chúng ta thường quan tâm một bất động sản có đẹp hay không, giá có hợp lý hay không, còn những người sở hữu tài sản lớn lại thường đặt một câu hỏi khác: “Bao nhiêu năm nữa thị trường mới có thể tạo ra thêm một tài sản tương tự?” Chính câu hỏi đó tạo nên sự khác biệt trong tư duy đầu tư.
Và cũng từ đó mình hiểu rằng, với những người giàu biệt thự compound không đơn thuần là bất động sản, mà là một loại tài sản khan hiếm mà càng để lâu thì giá trị càng khó bị thay thế.
Chủ sở hữu biệt thự compound không mua để đầu cơ mà để nắm giữ tài sản
Sau khi nhìn vào yếu tố khan hiếm, mình tiếp tục tìm hiểu một điều nữa và nhận ra đây mới là điểm khác biệt lớn nhất của biệt thự compound so với phần lớn các loại bất động sản khác. Đó chính là tệp khách hàng sở hữu những tài sản này.
Nếu để ý, anh chị sẽ thấy những người mua một căn biệt thự trị giá 50 tỷ, 70 tỷ hay hơn 100 tỷ đa số đều không phải những nhà đầu tư lướt sóng. Họ cũng không phải những người vừa mới giàu lên trong một chu kỳ của thị trường. Phần lớn đều là những doanh nhân đã thành công nhiều năm, là chủ doanh nghiệp, CEO hoặc những người đã tích lũy được khối tài sản rất lớn. Đối với họ, việc mua một biệt thự compound không đơn giản là tìm kiếm lợi nhuận trong vài tháng hay vài năm, mà là một cách để nắm giữ một tài sản có giá trị lâu dài.
Đó là điều mà trước đây mình chưa từng nghĩ tới. Mình luôn cho rằng đã là đầu tư thì phải mua rẻ bán cao, phải tìm nơi có khả năng tăng giá nhanh nhất. Nhưng khi tiếp xúc với nhiều khách hàng thuộc phân khúc siêu sang, mình nhận ra họ có một tư duy hoàn toàn khác. Họ không kỳ vọng mỗi năm tài sản phải tăng vài chục phần trăm. Điều họ quan tâm hơn là sau 10 năm, 20 năm, tài sản đó vẫn giữ được giá trị, thậm chí còn trở nên khan hiếm hơn so với hiện tại.
Chính vì vậy, khi thị trường có những giai đoạn điều chỉnh, nhóm khách hàng này gần như không chịu áp lực phải bán ra. Họ không sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, cũng không vay ngân hàng để mua tài sản. Vì vậy, nếu thị trường giảm tốc thì họ vẫn sẵn sàng tiếp tục nắm giữ. Đó là lý do vì sao những căn biệt thự compound ở các vị trí đắc địa rất hiếm khi xuất hiện tình trạng bán tháo hay cắt lỗ như nhiều phân khúc khác.
Đôi khi mình thấy nhiều người thắc mắc vì sao thị trường khó khăn nhưng giá của những căn villa hạng sang vẫn gần như không giảm. Câu trả lời thực ra rất đơn giản. Không phải vì thị trường không biến động, mà bởi người sở hữu những tài sản đó không có nhu cầu bán bằng mọi giá. Khi nguồn cung vốn đã ít, người bán lại không chịu áp lực tài chính thì giá rất khó giảm sâu.
Đó cũng là lý do mình dần hiểu rằng giá trị của một biệt thự compound không chỉ nằm ở vị trí hay thiết kế, mà còn nằm ở chính cộng đồng những người đang sở hữu nó. Một cộng đồng có năng lực tài chính mạnh, có tầm nhìn dài hạn và xem bất động sản như một công cụ lưu giữ tài sản qua nhiều thế hệ sẽ tạo nên sự ổn định cho cả thị trường của phân khúc đó. Đây là điều mà rất nhiều người mới bước vào đầu tư thường bỏ qua, nhưng lại là yếu tố mà những người giàu luôn nhìn thấy đầu tiên trước khi xuống tiền.
Người giàu mua biệt thự compound vì ưu tiên giữ tài sản hơn là chạy theo lợi nhuận
Có một câu chuyện khiến mình thay đổi hoàn toàn cách nhìn về đầu tư bất động sản.
Nhiều năm trước, khi còn tập trung vào phân khúc đất nền, mình từng thuê một tòa nhà văn phòng trên đường D2 với chi phí khoảng 250 triệu đồng mỗi tháng. Thời điểm đó mình luôn tự hỏi, nếu là chủ sở hữu tòa nhà này thì tại sao không bán đi? Chỉ cần bán một tài sản vài trăm tỷ đồng là hoàn toàn có thể mua hàng chục lô đất ở vùng ven, hoặc đầu tư vào nhiều sản phẩm khác có khả năng tăng giá nhanh hơn.
Lúc đó, trong suy nghĩ của mình, việc chuyển tài sản sang những phân khúc có biên độ tăng giá cao dường như là lựa chọn hợp lý hơn rất nhiều.
Nhưng càng làm nghề lâu, càng tiếp xúc với nhiều doanh nhân và những người sở hữu khối tài sản lớn, mình mới nhận ra cách suy nghĩ đó chưa thực sự đúng.
Đối với những người giàu, điều quan trọng không phải là kiếm được mức lợi nhuận cao nhất trong thời gian ngắn. Điều họ quan tâm nhiều hơn là làm sao để bảo toàn tài sản, duy trì dòng tiền ổn định và hạn chế tối đa những rủi ro có thể xảy ra trong các chu kỳ biến động của thị trường.
Một tài sản có thể chỉ tăng giá đều đặn qua từng năm, nhưng nếu giá trị của nó luôn được giữ vững, khả năng khai thác tốt và tính thanh khoản cao thì đó đã là một khoản đầu tư rất thành công dưới góc nhìn của họ.
Thực tế thị trường cũng đã chứng minh điều đó. Có những giai đoạn đất nền vùng ven tăng trưởng rất mạnh, nhưng cũng có thời điểm nhiều khu vực điều chỉnh sâu, thanh khoản gần như đóng băng. Nếu bán một tài sản ổn định để chạy theo những cơ hội tăng trưởng ngắn hạn, nhà đầu tư hoàn toàn có thể đánh đổi bằng việc mất đi một phần rất lớn giá trị tài sản của mình.
Đó cũng là lý do mình dần hiểu vì sao nhiều doanh nhân vẫn sẵn sàng nắm giữ những căn biệt thự compound có giá trị hàng chục hoặc hàng trăm tỷ đồng trong suốt nhiều năm mà không hề có ý định bán ra.
Đối với họ, đó không đơn thuần là một căn nhà, mà là một tài sản có khả năng lưu giữ giá trị qua thời gian. Khi nguồn cung ngày càng khan hiếm, cộng đồng cư dân được chọn lọc và vị trí không thể thay thế, giá trị của những tài sản này thường được bảo vệ rất tốt trước những biến động của thị trường.
Chính góc nhìn này đã giúp mình hiểu rằng đầu tư không phải lúc nào cũng là tìm kiếm nơi có tốc độ tăng giá nhanh nhất. Ở một đẳng cấp tài sản cao hơn, điều quan trọng hơn là lựa chọn được những tài sản đủ chất lượng để có thể đồng hành trong nhiều chu kỳ phát triển của thị trường. Và đó cũng là lý do những biệt thự compound tại các khu đô thị lớn luôn được giới đầu tư nhiều kinh nghiệm xem là một trong những nhóm tài sản đáng để nắm giữ lâu dài.
Điều mình nhận được khi bán biệt thự compound không chỉ là hoa hồng mà còn là tư duy của người giàu
Có nhiều anh em hỏi mình rằng, tại sao mình vẫn trực tiếp đi bán những sản phẩm hàng chục hay hàng trăm tỷ, trong khi hoàn toàn có thể chỉ đứng phía sau quản lý đội ngũ.
Thực ra, nếu chỉ nhìn vào câu chuyện thu nhập thì sẽ rất khó hiểu.
Nhưng với mình, điều giá trị nhất khi tham gia phân khúc biệt thự compound hay bất động sản hạng sang chưa bao giờ chỉ là khoản hoa hồng sau mỗi giao dịch.
Điều mình thích nhất chính là cơ hội được làm việc với những doanh nhân, những chủ doanh nghiệp và những người đã tạo dựng được khối tài sản rất lớn. Mỗi lần gặp họ, mình đều học được một góc nhìn mới về tiền bạc, về đầu tư và về cách quản trị tài sản mà nếu chỉ đọc sách hay xem trên mạng thì rất khó cảm nhận được.
Càng tiếp xúc nhiều, mình càng nhận ra một điều rất thú vị.
Người mới giàu thường quan tâm đến việc làm sao để tài sản tăng nhanh nhất.
Trong khi đó, người giàu lâu năm lại quan tâm nhiều hơn đến việc làm sao để tài sản của mình an toàn, bền vững và tiếp tục tăng trưởng trong nhiều chu kỳ của thị trường.
Đó là hai tư duy hoàn toàn khác nhau.
Và chính sự khác biệt đó đã lý giải vì sao nhiều người sẵn sàng bỏ ra hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng để sở hữu một căn biệt thự compound.
Không phải vì họ thiếu cơ hội đầu tư khác.
Cũng không phải vì họ không biết đến đất nền, căn hộ hay nhà phố.
Mà bởi họ hiểu rất rõ đâu là loại tài sản phù hợp với giai đoạn tài chính hiện tại của mình.
Khi đã tích lũy được một khối tài sản đủ lớn, mục tiêu không còn đơn thuần là kiếm thêm thật nhiều tiền. Quan trọng hơn là giữ được những gì mình đã tạo dựng và để khối tài sản đó tiếp tục đồng hành cùng gia đình trong nhiều năm sau.
Có lẽ đó cũng là bài học lớn nhất mà mình nhận được khi bước vào phân khúc bất động sản hạng sang.
Nếu như trước đây mình chỉ nhìn bất động sản bằng con mắt của một nhà đầu tư đi tìm lợi nhuận, thì bây giờ mình học được cách nhìn của những người sở hữu tài sản lớn. Họ không mua vì đám đông, không mua theo cảm xúc và cũng không chạy theo những cơn sốt ngắn hạn. Họ lựa chọn những tài sản thật sự khan hiếm, có khả năng bảo toàn giá trị và đủ đẳng cấp để truyền lại cho thế hệ sau.
Và có lẽ, đó cũng là lý do vì sao biệt thự compound luôn là một trong những dòng tài sản được giới giàu và siêu giàu ưu tiên sở hữu, bất chấp mức giá có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng cho chỉ một căn.
Những dự án biệt thự compound đang được giới siêu giàu quan tâm hiện nay
Nếu nhìn lại thị trường trong khoảng 10 năm trở lại đây, mình nhận ra một điểm rất thú vị.
Không phải dự án nào đắt tiền cũng trở thành tài sản được giới siêu giàu săn đón. Cũng không phải cứ xây thật đẹp hay đầu tư thật nhiều tiện ích là giá trị sẽ tăng bền vững.
Điểm chung của những dự án thành công nhất luôn nằm ở ba yếu tố.
Thứ nhất là vị trí gần như không thể thay thế.
Thứ hai là số lượng cực kỳ giới hạn.
Và cuối cùng là được phát triển bởi một chủ đầu tư đủ năng lực để tạo ra một cộng đồng cư dân đồng đẳng.
Đó cũng chính là lý do những khu biệt thự compound nằm ngay trung tâm TP.HCM luôn có sức hút rất lớn, bất chấp giá bán có thể lên tới hàng chục hay hàng trăm tỷ đồng.
Mình lấy ví dụ như khu villa tại Vinhomes Central Park. Khi mới mở bán, rất nhiều người cho rằng mức giá là quá cao. Nhưng đến hôm nay, những căn villa bên sông tại đây đã tăng giá nhiều lần và gần như không còn nguồn hàng trên thị trường. Muốn mua cũng chưa chắc đã có chủ nhà bán.
Hay như The Rivus tại khu Đông TP.HCM. Đây là dòng dinh thự hàng hiệu được phát triển với số lượng rất giới hạn. Điều mà khách hàng mua ở đây không chỉ là một căn nhà, mà là một tài sản mang tính biểu tượng, được tạo nên bởi thương hiệu quốc tế và vị trí hiếm có bên sông.
Và dự án mà mình dành nhiều thời gian nghiên cứu nhất hiện nay chính là Sola Villas thuộc The Global City.
Điều khiến mình đánh giá rất cao sản phẩm này không chỉ nằm ở kiến trúc hay quy hoạch, mà nằm ở câu chuyện khan hiếm.
Trong toàn bộ khu đô thị thể thao Rạch Chiếc rộng hàng trăm hecta, gần như chỉ có duy nhất Sola sở hữu quỹ biệt thự compound nằm trên bán đảo được bao bọc bởi ba mặt sông. Đây là loại quỹ đất mà nếu bỏ lỡ hôm nay thì rất khó có thể tìm thấy thêm một vị trí tương tự trong tương lai.
Quan trọng hơn, The Global City đang được định hướng trở thành trung tâm mới của khu Đông TP.HCM với hệ thống hạ tầng, thương mại, giải trí và tài chính được đầu tư đồng bộ. Khi toàn bộ đại đô thị đi vào vận hành, giá trị của những căn villa khan hiếm này sẽ không chỉ đến từ bản thân căn nhà, mà còn đến từ toàn bộ hệ sinh thái xung quanh.
Đó cũng là lý do mình tin rằng, trong phân khúc biệt thự compound, giá trị lớn nhất không nằm ở diện tích đất hay chi phí xây dựng.
Giá trị lớn nhất luôn nằm ở vị trí, sự khan hiếm và khả năng không thể sao chép.
Và đó cũng là những yếu tố mà giới giàu luôn sẵn sàng trả mức giá rất cao để sở hữu trước khi thị trường thực sự nhận ra giá trị của nó.
Đầu tư bất động sản không chỉ là tìm kiếm nơi có khả năng tăng giá nhanh nhất, mà còn là lựa chọn những tài sản đủ giá trị để đồng hành trong nhiều chu kỳ phát triển của thị trường. Mình tin rằng, khi hiểu được cách người giàu lựa chọn và bảo vệ tài sản, mỗi quyết định đầu tư của chúng ta sẽ trở nên chắc chắn và bền vững hơn.
Nếu anh chị đang quan tâm đến các dòng biệt thự compound, bất động sản hạng sang hoặc muốn trao đổi sâu hơn về những dự án đang được giới siêu giàu quan tâm như The Global City, The Rivus hay các sản phẩm hàng hiệu tại trung tâm TP.HCM, mình luôn sẵn sàng chia sẻ những góc nhìn thực tế từ kinh nghiệm làm nghề.
Kết nối với Phạm Hữu Hùng để cập nhật những góc nhìn mới nhất về bất động sản hạng sang
Hotline/zalo: 0964 888 999
Facebook: Hùng Phạm
Tiktok: Hùng Phạm | BĐS Hạng Sang
