Khi nhắc đến giá bán Vinhomes Hóc Môn, phần lớn thị trường thường chỉ tập trung vào một câu hỏi rất đơn giản: giá hiện tại là cao hay thấp? Tuy nhiên theo góc nhìn của mình, điều quan trọng hơn nhiều không nằm ở con số hiện tại mà nằm ở cách giá bán được hình thành như thế nào và thị trường đang ở vị thế nào trong chu kỳ phát triển của dự án.
Bởi vì trong bất động sản, đặc biệt là các đại đô thị quy mô lớn như Vinhomes SaiGon Park, giá bán chưa bao giờ chỉ đơn thuần là giá đất cộng chi phí xây dựng. Giá bán thực tế luôn được tạo ra từ nhiều lớp khác nhau gồm giá thành, lợi nhuận và kỳ vọng của thị trường.
Nếu hiểu rõ ba yếu tố này, nhà đầu tư sẽ dễ nhìn ra thời điểm nào là giai đoạn chủ đầu tư đang bán theo kỳ vọng thấp và thời điểm nào thị trường bắt đầu đẩy giá theo kỳ vọng cao. Theo mình, đây mới chính là chìa khóa quan trọng nhất để chọn đúng thời điểm mua tại Vinhomes Hóc Môn.
>>Xem chi tiết về dự án Vinhomes Hóc Môn: Vinhomes Hóc Môn
Giá bán bất động sản luôn được tạo bởi ba lớp khác nhau
Theo góc nhìn của mình, muốn hiểu vì sao giá bán Vinhomes Hóc Môn hiện tại lại được nhiều nhà đầu tư đánh giá là còn “dễ vào” thì trước tiên cần hiểu cấu trúc hình thành giá bán của một dự án bất động sản.
Lớp đầu tiên là giá thành. Đây là phần tương đối cố định và thường đã được tính toán từ rất sớm. Giá thành bao gồm chi phí quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí bán hàng và toàn bộ vận hành dự án.
Lớp thứ hai là lợi nhuận của chủ đầu tư. Với các doanh nghiệp niêm yết lớn như Vinhomes, đây thường là phần đã được tính toán từ giai đoạn đầu và phải thông qua kế hoạch kinh doanh cũng như đại hội cổ đông.
Nhưng theo mình, lớp quan trọng nhất lại là lớp thứ ba: kỳ vọng của thị trường. Đây chính là yếu tố tạo ra độ co giãn của giá bán theo từng giai đoạn khác nhau của thị trường bất động sản.
Khi thị trường nóng, kỳ vọng tăng cao thì khách hàng sẵn sàng chấp nhận mức giá cao hơn vì tin rằng tài sản sẽ tiếp tục tăng mạnh trong tương lai. Ngược lại, khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh hoặc thanh khoản chậm, kỳ vọng sẽ giảm xuống và lúc đó giá bán thường quay về gần hơn với giá thành cộng lợi nhuận tối thiểu.
Theo mình, đây là điều rất quan trọng mà nhiều người thường bỏ qua khi đánh giá bất động sản. Bởi vì phần tạo ra lợi nhuận lớn nhất cho nhà đầu tư không nằm ở giá thành mà nằm ở sự thay đổi của kỳ vọng thị trường theo thời gian.
Vì sao giai đoạn thị trường chưa quá nóng lại thường là lúc dễ mua nhất?
Theo góc nhìn của mình, đây chính là điều khiến Vinhomes Hóc Môn trở nên đáng chú ý ở thời điểm hiện tại.
Trong các chu kỳ bất động sản, luôn tồn tại hai giai đoạn hoàn toàn khác nhau.
Giai đoạn đầu tiên là khi thị trường còn thận trọng. Đây là lúc thanh khoản chưa quá mạnh, dòng tiền còn quan sát và kỳ vọng của thị trường vẫn đang ở mức thấp. Trong giai đoạn này, vị thế thường nghiêng về phía khách hàng vì người mua dễ tiếp cận mức giá chưa bị đẩy quá cao bởi tâm lý FOMO.
Giai đoạn thứ hai là khi thị trường bắt đầu nóng lên. Lúc này kỳ vọng tăng mạnh, lượng nhà đầu tư tham gia đông hơn và chủ đầu tư cũng bắt đầu bán theo mặt bằng kỳ vọng mới của thị trường.
Theo mình, sự thay đổi của kỳ vọng mới chính là thứ tạo ra biên lợi nhuận lớn nhất trong bất động sản.
Và đây cũng là lý do nhiều nhà đầu tư lâu năm thường thích mua ở giai đoạn thị trường chưa quá nóng thay vì lao vào khi toàn bộ thị trường đã tăng mạnh.
Đối với Vinhomes Hóc Môn, theo mình thị trường hiện tại vẫn đang ở giai đoạn kỳ vọng chưa bị đẩy lên quá cao. Điều này đồng nghĩa khách hàng đang có vị thế khá tốt để tiếp cận các sản phẩm với mặt bằng giá còn tương đối “mềm” nếu nhìn theo chu kỳ phát triển 5–10 năm.
Vì sao Vinhomes Hóc Môn được xem là dự án có “tính thực” rất cao?
Theo góc nhìn của mình, điều khiến Vinhomes Hóc Môn khác khá nhiều dự án khác nằm ở yếu tố “tính thực”.
Trong khoảng 6–7 năm trở lại đây, rất hiếm có dự án nào của Vinhomes vừa sở hữu quy mô lớn vừa có nền dân cư thực tế mạnh như khu Tây Bắc TP.HCM.
Hiện nay khu Tây và Tây Bắc đang có khoảng 4 triệu dân sinh sống, mật độ dân cư thực tế rất lớn nhưng khu vực lại thiếu các đại đô thị quy hoạch đồng bộ. Đây là khoảng trống mà Vinhomes SaiGon Park đang bước vào.
Theo mình, điều đáng chú ý hơn là khu vực này gần như không có đối thủ cạnh tranh trực tiếp ở phân khúc đại đô thị thấp tầng quy mô lớn.
Bên cạnh đó, dự án còn hưởng lợi từ Vành đai 3, Quốc lộ 22, Metro số 2, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, hệ thống khu công nghiệp lớn, cụm đại học quốc tế tương lai. Khi các yếu tố này cùng phát triển, toàn bộ khu Tây Bắc sẽ bước sang một giai đoạn đô thị hóa hoàn toàn khác.
Theo mình, đây là lý do Vinhomes Hóc Môn không chỉ có tiềm năng đầu tư mà còn có khả năng hình thành một cộng đồng cư dân thật với hoạt động kinh tế thật trong tương lai. Và trong bất động sản, nơi nào có dân thật thì nơi đó mới tạo ra giá trị bền vững nhất.
>> Đọc thêm: Vinhomes SaiGon Park có thể hút cư dân thực ở hay chỉ là sóng đầu tư?
Vì sao Vinhomes Hóc Môn có thể tạo ra mặt bằng giá mới cho khu Tây Bắc?
Theo mình, điều đáng chú ý nhất của Vinhomes SaiGon Park nằm ở việc dự án này không đơn thuần chỉ là một khu dân cư mà đang được định hướng như một CBD mới của khu Tây Bắc TP.HCM.
Với quy mô ~1080ha, hệ sinh thái Vingroup cùng chiến lược phát triển theo hướng tụ dân, dự án có khả năng tạo ra cộng đồng cư dân lớn, hệ thống thương mại dịch vụ mạnh, hoạt động kinh tế nội khu, nhu cầu ở thực lâu dài. Đây là điều rất quan trọng.
Bởi vì giá bất động sản cuối cùng luôn đi theo dân cư và hoạt động kinh tế. Một khu vực càng đông dân, càng có nhiều hoạt động thương mại và càng hình thành được hệ sinh thái sống hoàn chỉnh thì mặt bằng giá càng dễ tăng bền vững theo thời gian.
Theo mình, đây cũng là lý do nhiều nhà đầu tư đang đánh giá Vinhomes Hóc Môn là một trong những dự án có tiềm năng tạo mặt bằng giá mới cho toàn khu Tây Bắc trong chu kỳ tới.
Có nên mua Vinhomes Hóc Môn ở giai đoạn hiện tại?
Theo góc nhìn của mình, nếu nhìn theo chu kỳ phát triển dài hạn thì giai đoạn hiện tại của Vinhomes Hóc Môn là thời điểm khá đáng cân nhắc.
Bởi vì đây vẫn đang là giai đoạn kỳ vọng thị trường chưa quá cao, mặt bằng giá chưa bị đẩy mạnh, hạ tầng đang trong quá trình tăng tốc, dự án bắt đầu hình thành hệ sinh thái và cộng đồng cư dân. Thông thường trong bất động sản, lợi nhuận lớn nhất thường đến từ giai đoạn chuyển đổi kỳ vọng của thị trường chứ không phải khi toàn bộ dự án đã phát triển hoàn thiện.
Theo mình, nếu Vinhomes Hóc Môn đi đúng định hướng và khu Tây Bắc bước vào chu kỳ đô thị hóa mạnh trong 5–10 năm tới thì đây hoàn toàn có thể là một trong những dự án đáng chú ý nhất của thị trường TP.HCM giai đoạn mới.
Liên hệ trực tiếp Phạm Hữu Hùng để nhận tư vấn chuyên sâu về Vinhomes Hóc Môn:
Hotline: 0964 888 999
Facebook: Phạm Hữu Hùng
Tiktok: Phạm Hữu Hùng
Hoặc truy cập website:phamhuuhung.vnđể theo dõi thêm các bài phân tích chuyên sâu về thị trường và dự án Vinhomes Hóc Môn.
