Album Hoạt Động Phạm Hữu Hùng

Thời gian gần đây, mình đọc rất nhiều bài viết với chung một quan điểm:

“Bất động sản Trung Quốc đã sụp đổ, Việt Nam rồi cũng sẽ đi theo vết xe đổ.”

Nghe thì có vẻ hợp lý, nhưng theo mình, nếu chỉ nhìn vào một vài tiêu đề rồi kết luận cho cả thị trường thì sẽ rất dễ bỏ lỡ những cơ hội lớn.

Mình không phủ nhận thị trường Trung Quốc đã trải qua một giai đoạn điều chỉnh rất mạnh. Tuy nhiên, ngay trong giai đoạn đó, không phải mọi bất động sản đều giảm như nhau. Các thành phố lõi và những khu vực có nền tảng kinh tế tốt thường chống chịu tốt hơn nhiều so với các khu vực dư cung hoặc phát triển quá nóng. Nhiều nghiên cứu cũng cho thấy quá trình điều chỉnh tại Trung Quốc mang tính phân hóa mạnh, thay vì toàn bộ thị trường cùng “sụp đổ”.

Chúng ta đang bước vào giai đoạn tăng trưởng hình chữ K

Nếu trước đây nhiều người chỉ cần mua bất động sản là có thể tăng giá, thì chu kỳ mới sẽ khác.

Đây là giai đoạn của tăng trưởng hình chữ K.

Nghĩa là sau cùng một cú sốc của nền kinh tế:

Một nhóm tài sản sẽ tiếp tục tăng rất mạnh.

Một nhóm khác sẽ đi ngang hoặc giảm trong nhiều năm.

Không phải tất cả bất động sản đều có tương lai giống nhau. Thị trường sẽ phân hóa rất mạnh.

Những khu vực có hạ tầng, dân cư, việc làm, dòng tiền và tốc độ đô thị hóa cao sẽ tiếp tục thu hút vốn.

Ngược lại, những khu vực chỉ tăng theo tin đồn, thiếu nhu cầu thực hoặc không có động lực phát triển có thể phải mất rất nhiều năm mới quay lại đỉnh cũ.

Đây cũng là quan điểm đang được nhiều tổ chức nghiên cứu nhắc đến khi đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn mới.

Đừng nhìn Trung Quốc rồi kết luận Việt Nam sẽ giống hệt

Mỗi quốc gia có bối cảnh khác nhau.

Điều đáng học từ Trung Quốc không phải là câu chuyện “giá giảm”, mà là bài học về sự phân hóa.

Ngay cả khi thị trường điều chỉnh, những tài sản tốt vẫn giữ được giá trị tốt hơn rất nhiều so với phần còn lại.

Vì vậy, thay vì hỏi:

“Bất động sản có tăng không?”

Mình nghĩ nên hỏi:

“Loại bất động sản nào sẽ tăng?”

Đó mới là câu hỏi quan trọng.

Chiến lược đầu tư của tôi trong chu kỳ này

Mỗi người sẽ có khẩu vị rủi ro khác nhau.

Còn với mình, mình sẽ chọn đầu tư và tư vấn cho khách hàng của mình vào ba nhóm.

1. Bất động sản trung tâm TP.HCM

Đây là nhóm an toàn nhất

Mình lựa chọn những khu vực như:

Nam Rạch Chiếc

Thủ Thiêm

Hành lang Vành đai 3

Đây đều là những khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng, khả năng kết nối và quá trình mở rộng không gian đô thị lõi của HCM

2. Đất nền vùng ven quanh sân bay Long Thành

Đây là phân khúc dành cho nhà đầu tư muốn đón đầu quá trình phát triển.

Mình vẫn ưu tiên những sản phẩm quanh mức giá khoảng 1 tỷ đồng, nơi dư địa tiếp cận của số đông vẫn còn tốt và hưởng lợi khi sân bay Long Thành cùng hệ thống cao tốc, vành đai hoàn thiện.

3. Chiến lược chấp nhận rủi ro cao hơn

Nếu chấp nhận đầu tư dài hạn và biến động lớn hơn, mình vẫn dành một phần danh mục cho khu vực Châu Đức (nay thuộc TP.HCM sau điều chỉnh địa giới).

Điều khiến mình quan tâm không chỉ là giá còn khá thấp, khoảng 2–4 triệu đồng/m² ở một số khu vực, mà là bức tranh phát triển dài hạn:

Quy hoạch công nghiệp.

Gần cụm cảng nước sâu Cái Mép.

Hưởng lợi từ sân bay Long Thành.

Hội tụ nhiều tuyến cao tốc và các tuyến vành đai.

Mình không kỳ vọng những khu vực này sẽ tăng giá trong một sớm một chiều. Nhưng nếu quy hoạch được triển khai đúng tiến độ và dòng vốn tiếp tục dịch chuyển về phía Nam, đây là những nơi mình sẵn sàng kiên nhẫn nắm giữ.

Tóm lại theo mình thì chu kỳ mới sẽ không còn là thời kỳ “mua gì cũng thắng”.

Đây là thời kỳ của chọn đúng tài sản.

Tăng trưởng hình chữ K sẽ tạo ra hai nhóm rất rõ:

Người sở hữu tài sản nằm đúng hướng phát triển sẽ hưởng thành quả lớn. Người nắm giữ tài sản thiếu động lực có thể phải chờ rất lâu.

Đó là lý do mình không cố gắng dự đoán cả thị trường sẽ tăng hay giảm.

Mình chỉ cố gắng chọn đúng nơi mà dòng người, dòng tiền, hạ tầng và quy hoạch sẽ cùng hội tụ trong 10–20 năm tới.

"ANH HẾT THỜI RỒI"